Il existe deux droits de préemption du locataire celui issu de la loi du 31 décembre 1975 et celui issu de la loi du 6 juillet 1989 :
Le droit de préemption du locataire issu la loi du 31 décembre 1975 :
Conditions d’application tenant aux biens :
Le bien mis en vente doit être un local, c’est à dire un appartement ou une maison individuelle, à usage d’habitation ou à usage mixte (d’habitation et professionnel).
Ceci exclut les baux à usage commercial, et les baux à usage d’habitation.
La cession de parts sociales donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance à temps complet d’un local peut y être assimilée.
La préemption s’étend aux locaux accessoires. Il est entendu par locaux accessoires toutes les dépendances du local loué composant avec lui la partie privative d’un lot.
La loi du 31 décembre 1975 ouvre le droit de préemption à l’occasion de la première vente depuis la première division de l’immeuble. La mise en œuvre du droit de préemption suppose une véritable division et la division devant être publiée avant la vente.
La loi exclut les ventes sur un bâtiment entier. La vente doit porter sur le local issu de la division et non sur l’immeuble objet de la division.
Conditions tenant aux aliénations :
Il peut s’agir de toute vente : de gré à gré, par adjudication, avec détermination d’un prix, d’une rente viagère.
La loi exclut le bénéfice de ce droit aux ventes entre alliés et parents jusqu’au quatrième degré inclus.
Conditions tenant aux bénéficiaires :
Seul le locataire, dont la qualité est conférée au titre d’un contrat de bail à usage d’habitation ou à usage mixte, peut bénéficier d’un droit de préemption sur le local mis en vente.
En cas de pluralité de locataire, chacun d’eux bénéficie à titre individuel de ce droit. La renonciation de l’un est sans effet à l’égard des autres.
Pour pouvoir bénéficier de ce droit le locataire devra justifier d’une occupation effective et être un occupant de bonne foi, au sens de l’article premier de la loi du 01 septembre 1948.
– Le droit de préemption du locataire issu de la loi du 6 juillet 1989 :
Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite mettre en vente le bien immobilier qu’il a loué, il est tenu, en application des dispositions de la loi du 6 Juillet 1989 régissant les baux d’habitation, de respecter un certain nombre d’obligations à l’égard de son locataire.
En effet, dès lors que le bailleur entend reprendre le logement pour procéder à sa mise en vente, il est tenu, au visa de l’article 15 II alinéa 1er de cette loi, de délivrer au locataire un congé valant offre de vente.
En revanche, si la vente du bien loué intervient sans que le propriétaire n’ait donné congé au locataire, l’acquéreur conservant le bénéfice du bail, le droit de préemption ne sera pas ouvert au locataire.
Celui-ci règlera dorénavant ses loyers à l’acquéreur, nouveau bailleur.
Sur la mise en œuvre du congé pour vendre :
Le congé pour vendre le logement doit respecter les conditions de forme et de délai suivants :
– Il doit être fait par lettre recommandée AR ou par acte d’Huissier reçu par le destinataire au moins six mois avant le terme du contrat.
Sur le contenu du congé :
Celui-ci doit contenir un certain nombre de précisions destinées à éclairer le choix du locataire d’acquérir ou non le logement qu’il occupe :
Le motif de la reprise
L’objet de l’offre qui doit porter sur le logement loué
Le prix et les conditions de la vente projetée
La notification faite au locataire doit reproduire les alinéas 1, 2, 3, 4 et 5 du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989, qui organisent le droit de préemption au profit du locataire
La superficie du bien loué en vente.
De manière générale, le non respect de ces conditions de délai, de forme et de contenu du congé délivré au locataire, le rendrait nul.
